相続対策として、早めに建物などの不動産を生前贈与しておこうと思ったら、登記簿ではその土地の地目が農地になっていて、まずは農地転用の申請をしなくてはならないという場合があります。
これは恵那市や中津川市といった農地が多い地域にはありがちな問題で、こうしたケースでは農地転用手続を片付けなければ話が前に進みません。（生前贈与を止めたとしても、所有者死亡で相続手続をするときに農地転用が必要になり、問題の先送りになってしまいます）。
更に厄介なところでは、その土地が農振農用地に指定されているケースです。
その指定がない農地なら、農業委員会への申請手続を経れば3ヶ月程度で宅地や雑種地への転用が認められます。
しかし、農振農用地に指定されている場合は、まずはそれを除外するための申請（農振除外申請）を行う必要があり、これには約1年くらいの期間が必要になります。
その農振除外申請の許可が下りてから、改めて農地転用許可申請も行うという流れになります。
農振農用地とは、農振法に基づいて都道府県知事が指定する土地で、農業のための整備がされており、とくに生産性が高いため「農地として守るべき」とされている土地のことをいいます。
農地転用の手続をしようとした段階で、市役所の農政課よりその土地が農振農用地に指定されているという指摘を受け、農振除外手続から始めるという長期戦を覚悟することもよくあります。
周囲が田畑の環境で、古くからある住宅では、その住宅を建てる際に農地転用の手続をしなかったという例は多く、しかも農振農用地の指定がされたままということも珍しくはありません。
そのままの状態を放置しても不都合はないのですが、その不動産を売却したり相続しようとすると、その段階で農地転用の手続が必ず必要になります。
放置し続けるのは問題の先送りにしかならないのです。
農振除外申請や農地転用申請には、農地転用をするための正当な事業目的が必要になり、その事実証明のための書類作成や資料添付が求められます。
その作成と農業委員会との打ち合わせを行わなくてはならず、事情を把握していない方が行うには荷が重い申請手続になります。
行政書士は農地転用申請など許認可申請の専門家ですから、依頼をすればスムーズに進めることができます。
生前贈与や相続で、対象地の登記簿の地目が田や畑と記載されていた場合には、行政書士への相談をしてみて下さい。